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Défiscalisation

Démêlez les noeuds de la fiscalité
lundi, 20 septembre 2010 08:21

Mes réponses à quelques questions

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Suite à diverses questions, je propose de faire le point sur le régime dérogatoire mis en place par les articles 86 et 87 de la loi de finances pour 2010 pour le régime DEMESSINE : auto-exploitation et clause recettes.

A ce jour, le décret d'application et l'instruction fiscale commentant ces dispositifs n'ont toujours pas été publiés (cela ne devrait plus tarder). Or de nombreuses questions qui se posent trouveront leur réponse lorsque cette publication interviendra.

Je propose toutefois de répondre déjà à certaines questions, sachant que certaines de mes réponses ne sont que des opinions qui pourraient se discuter.

Attention au fait que ces réponses ne valent que pour le DEMESSINE et ne doivent pas être étendues au régime de la location meublée.

 

Quel mode de gestion pour l'auto-exploitation ?
Est-il possible de conclure un mandat d'exploitation avec un gestionnaire plutôt qu'un bail?

La loi laisse une grande liberté d'organisation aux propriétaires.

Il est donc possible de concevoir plusieurs schémas, notamment :

- le schéma classique de la location à une société de copropriétaires,

- le schéma avec des copropriétaires se liant par un contrat de mandat à un même gestionnaire,

- le schéma où les propriétaires exploitent la résidence en faisant appel à plusieurs prestataires différents.

En principe, seul le schéma de la location est compatible avec le régime DEMESSINE.

Mais précisément la loi est dérogatoire au droit commun.

Les propriétaires regroupant plus de 50 % des logements pourront donc gérer leurs résidence par l'intermédiaire d'un mandataire sans que cela ne remette en cause le régime DEMESSINE.

Ces propriétaires resteront imposables selon le régime des revenus fonciers alors qu'ils devraient relever en principe du régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Mais attention au caractère temporaire du régime dérogatoire de l'auto-exploitation.

Il résulte du texte de loi que la dérogation accordée sur le régime de l'auto-exploitation (comme celle sur la clause recettes) n'est valable que pendant la durée de l'engagement de location du régime DEMESSINE.

A l'issue de la période d'engagement de location, les règles de droit commun redeviendront applicables.

Dans certains cas, ces règles de droit commun peuvent rendre incompatible le maintien d'un schéma avec le régime des revenus fonciers.

C'est ainsi que, si des copropriétaires ont choisi le schéma du mandat et qu'ils maintiennent le dispositif à l'issue de l'engagement de location, l'administration risque de remettre en cause l'application du régime des revenus fonciers.

Selon moi, il est impératif de prévoir une durée limitée au schéma d'auto-exploitation, c'est-à-dire de prévoir expressément que l'accord des copropriétaires sera sollicité à la fin de la période de l'engagement de location pour décider du sort du schéma mis en place.

Il est également judicieux d'essayer de mettre en place un schéma qui puisse être prorogé à la fin de l'engagement de location.

Pour cette raison, selon moi, le meilleur schéma reste celui de la société d'auto-exploitation avec un bail commercial conclu avec les propriétaires.

A la fin de la période de l'engagement de location, il faut laisser la liberté aux propriétaires, soit de retrouver leur liberté, soit de continuer le schéma, le cas échéant en prévoyant un régime de location meublée.

Il peut aussi être envisagé un schéma selon lequel les propriétaires louent leur bien à la société d'exploitation et celle-ci conclut un mandat avec un exploitant extérieur.

Cela me paraît bien plus judicieux que le schéma d'un mandat direct entre chaque propriétaire et l'exploitant car cela permet d'organiser un front commun fasse à l'exploitant et car un tel schéma reste possible après la période de l'engagement de location.

 

Peut-on cumuler la dérogation de l'auto-exploitation avec celle de la clause-recettes ?

Il semble que le cumul soit possible. Rien ne l'interdit dans la loi. Le régime de l'auto-exploitation est de toute façon dérogatoire au droit commun et le régime des revenus fonciers est de droit, pendant la période de l'engagement de location, quel que soit le mode d'organisation des propriétaires.

Selon moi, même en l'absence de texte dérogatoire, l'auto-exploitation et la clause-recettes sont possibles, sous certaines conditions. Mais il est certain que le cumul des deux ne sera pas possible en régime de droit commun (après la période de 9 ans), sous peine de voir l'activité requalifiée en activité hôtelière.

 

La période de recherche d'un nouvel exploitant et/ou de mise en oeuvre d'une solution d'auto-exploitation est-elle suspensive du délai de l'engagement de location ?

Il semble que la période de location obligatoire de 9 ans correspondant à l'engagement initial du régime DEMESSINE continue de courir pendant la période où les copropriétaires cherchent un nouvel exploitant et/ou mettent en oeuvre un schéma d'auto-exploitation, sous réserve évidemment que les délais maximums ou minimums prévus par le régime dérogatoire soient respectés.

 

Faut-il attendre un an après la faillite de l'exploitant ou la résiliation des baux pour mettre en place un schéma d'auto-exploitation ?

La doctrine de l'administration fiscale (Inst. 11 juillet 2008, 5 B-17-08) prévoit un délai maximum d'un an pour trouver un nouveau gestionnaire.

Le texte légal prévoit un délai minimum d'un an de vaine recherche d'un exploitant professionnel pour mettre en place un schéma d'auto-exploitation.

Ces deux délais doivent être respectés ; ils ne se situent pas l'un après l'autre ; ils courent ensemble.

Il est probable que l'administration décomptera ces deux délais sur la base du même point de départ, c'est-à-dire à partir de la liquidation judiciaire de l'exploitant, de la résiliation ou de la cession du bail commercial par l'exploitant avant le terme de la période couverte par l'engagement de location ou de la mise en oeuvre par les investisseurs du bénéfice de la clause contractuelle prévoyant la résiliation du contrat à défaut de paiement du loyer.

Cela signifie que les copropriétaires devraient impérativement mettre en place le schéma d'auto-exploitation juste à la fin du délai d'un an, pendant "un instant de raison" comme disent les juristes. Cela paraît être un gag.

Mais en pratique des dérogations permettront sans doute de contourner cette difficulté de mise en place immédiate à la fin du délai d'un an sinon la loi n'aura pas l'effet escompté.

Je doute fort que les services fiscaux fassent des difficultés aux propriétaires qui ont déjà mis en place un schéma d'auto-exploitation sans respecter le délai d'un an ou en l'ayant dépassé. Il convient toutefois de ne pas tarder de mettre en place le schéma d'auto-exploitation.

 

Rappel des textes

 

1) Auto-exploitation

"La réduction pratiquée ne fait pas l'objet d'une reprise si les copropriétaires substituent au gestionnaire défaillant de la résidence de tourisme une ou un ensemble d'entreprises qui assurent les mêmes prestations sur la période de location restant à couvrir conformément aux prescriptions légales, dans des conditions fixées par décret. Cette faculté leur est ouverte dès lors que la candidature d'un autre gestionnaire n'a pu être retenue après un délai d'un an et qu'ils détiennent au moins 50 % des appartements de la résidence."

 

2) Clause recettes

"L'indexation d'une part minoritaire du loyer sur le chiffre d'affaires ne fait pas obstacle à l'imposition dans la catégorie des revenus fonciers."

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1 Commentaire

  • Lien vers le commentaire Hani dimanche, 22 juin 2014 22:03 Posté par Hani

    Je pense que certains reavent que la coauunmmte9 sceptique ne fasse rien de rien. Comme on casse les pieds e0 beaucoup de monde avec notre maudite pense9e critique, on de9range force9ment...Non non, vous pouvez faire, mais prouvez votre efficacite9 ce qui jusqu'e0 pre9sent reste e0 faire. Pour Popoff je reconnais que l'exemple e9tait mal choisi mais vous m'avez donne9 par votre re9ponse l'occasion d'argumenter. Randi l'a de9mystifie9 encore que la me9thode ne fut gue8re scientifique (pas de protocole, de randomisation etc ), et quel est le re9sultat? Vous pouvez le constater par vous meame. Je disais que ce phe9nome8ne e9tait spe9cifique aux USA et c'est vrai. Vous ne trouverez pas de te9le9vange9listes en dehors des USA (exception faite d'une partie de l'Ame9rique du sud). On a parle9 de sectes je crois, il n'y a pas de sectes aux USA. Et je ne suis pas le rigolo . En France les sectes sont surveille9es par un organisme et diverses associations et lorsque cela est possible une action est engage9e contre elles. La prolife9ration des sectes aux USA est d'ordre religieux mais aussi e9conomique; les lois sociales aux USA favorisent en effet l'e9mergence de ce type de charlatan. Et penser que critiquer ce genre de personne "ne vaut pas la peine", je trouve juste e7a vraiment choquant.Critiquer sans preuve formelle est un coup d'e9pe9e dans l'eau, e0 ce moment le0 il vous faut aussi critiquer les pe8lerinages e0 Lourdes et leurs e9ventuelles gue9risons, les apparitions de la vierge (e0 ce propos le pape va sanctifier les parents de Ste The9re8se de Lisieux pour la gue9rison miraculeuse d'une personne malade et les ayant invoque9s) etc. Popoff surfe sur dieu de qui il tiendrait son pouvoir, pour le combattre, il vous faut prouver que dieu n'existe pas. Je n'entrerai pas dans le de9bat des me9decines alternatives (acupuncture, chiropracteur, naturopathe et oste9opathe) j'y ai parfois recours et ma foi j'en suis fort content, jamais un kine9 n'avait pu me remettre les verte8bres en place comme l'a fait mon chiropracteur. Donc jusqu'e0 plus ample informe9, le scepticisme scientifique est d'une inutilite9 navrante et d'une inefficacite9 e9vidente. Vous m'avez taxe9 d'incohe9rence (je ne le suis pas tant que e7a et votre blog en rece8le quelques unes) moi je vous taxerai de pe9danterie.

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